转自大胡子看深圳

作者雪莉

(资料图)

前段时间去跑了一趟深圳新房市场。

因为我经常跑全国市场，对比之下都不得不叹气一声：

深圳在产品上的打磨，太不尽如人意了。

或许是土地太值钱了，大家的注意力都在地段好不好，房子涨不涨，而忽略了住得舒不舒服。

深圳新房，开始越建越高了。

这次跑盘，印象最深刻的莫过于层高越来越高。

龙华、光明、宝安沙井清一色新房楼层达到44-48层高，关键还是3梯7户，2梯6户的设计。

我的小脑袋飞速转了转，一户2个大人上班，一层就有14人在高峰期用电梯，48层高的房子，除了3层以下选择步梯之外，45层靠电梯，那就是630人在高峰期用电梯。

高峰期不等个2-3趟是不可能的。

对比一下杭州、苏州、不说高层，杭州多数都是小高层，18层高，2梯2户，板楼设计、南北通透，就连户型格局和带装修的用料设计，都走在行业前列。

厨房带凉霸、鞋柜自带除臭功能、智能家居、厨房三叠推拉门设计等等，我在长三角都看过，却少有在深圳新房市场中窥见。

唯一的解释是：房子太贵，造价太高，限价太猛，只好牺牲一点品质感了。

不过超高层引发的第二个问题： 得房率低。

深圳新房得房率低这件事，这几年不是新鲜事儿。

从2016年开始禁止偷面积之后，后续入市的新房普遍得房率在75%左右，要是碰到78%的，都得说句，欸，不错。

以前六米露台+搭板的绝活“特技”已经成为绝迹。

为什么超高层建筑就必然挤压得房率？

因为多余空间要做公摊了。

超高层建筑不仅墙壁要比一般的建筑厚，由于居住的人口更多，需要更多的消防通道、电梯以及避难层，占用的公区面积更多。

虽然深圳有不少开发商千方百计想办法再多送点赠送，提高产品竞争力，但也刚过80%左右。

如果换成钱来计算，6万的均价，100㎡的房子，75%的得房率，就得为公摊付上150万的价格。

这价格能全款买老家一套改善房子了。

说看完之后不扎心也是假的。

尤其没有对比没有伤害，我在长三角考察的时候发现，很多户型得房率都在85%以上，要是送上赠送，达到90%的也不少。

当然了，大湾区也有，比如珠海，得房率90%以上甚至有些达到99%的也有。

不得不说，花那么多钱，却享受不了那么大的面积，也是深圳买房人的一个痛。

但没办法，这是趋势。

唯一一个建议就是矮个子里挑高个子，同地段尽可能挑得房率较高的产品，出货时更有竞争力。

深圳新房的容积率，开始往6%以上迈进。

深圳缺地的难题逐渐显现，现在新建的新房，容积率基本都突破6%，甚至有些豪宅地段的房子，有突破10%的。

比如今年一季度入市的新房中：

福田中洲湾迎海

最高61层，容积率：约7.86

宝安勤诚达云邸

总层高55层，容积率：8.87

当然也有低的，比如龙岗利联星龙园

总层高42层，容积率：4.8

基本你会发现， 地段越核心的房子，容积率越高 ，因为核心区地贵、地小，空间延展性不足。

而郊区空地多，社区灵活打造性更高。

这里插一嘴，今年入市新房非常多，而且价格非常内卷，和周边新房的差价一般在2万左右，如果不着急入住的话，新房确实是一个选择。

容积率高，牺牲的势必就是社区的大小，社区的娱乐中心和活动中心空间都会被挤压。

所以你会发现为什么很多新房都是空中花园，甚至上周我在龙华看到的盘，5栋楼，可惜却没有泳池。

更别谈什么夜跑跑道，各种儿童游乐中心，宽敞的休闲场所了，容积率过高，造成楼间的距离过小，小区内的绿地比例也会相对减少，总之，更拥挤了。

48层高，一层7户，一户3人，这里就1008人，如果3-5栋，就已经是3-5000人了。

想想这么多人要是同时出现小区里，那拥挤程度可想而知。

深圳新房产品的同质化越来越严重。

我不知道大家发现一个共性没有， 那就是一个片区的房子，越来越同质化了。

不管是同个开发商，还是不同开发商，户型产品很多时候都在复制粘贴，唯一不同的或许就是窗外的风景和得房率了。

这次在光明看的两个华润项目，户型一模一样，唯一不同就是地段。

这种同个开发商户型套用同个户型的案例，多的是。

比如说万科的户型一套户型走天下，比如说中海闻华里和中海观园的户型，不能说多么相似吧，简直就是一毛一样。

不同的开发商也开始做差不多的户型了。

比如现在热度很高的北站超核中心的99㎡3房和去年开盘的光明联发悦尚居94㎡3房除了空间大小有差异，户型格局基本一模一样。

(华润超核中心）

只能说现在多数户型以一种标准化、同质化在不断复制。

不能说错误，毕竟是通过市场验证的。

只不过同质化的产品如果在短时间内同时上市，差不多的地段、差不多的户型，可想而知，最后拼的就是细节了。

就和我上面说的一样， 矮个子里挑高个子，微观细节的比拼变得尤为重要。

谁得房率高、谁梯户比低、谁车位多、谁楼层低、谁家物业好，谁就更能卖上价。

这也怪不得购房者越来越纠结，都一样的户型，到底怎么选房子，甚至差不多的地段，差不多的户型，怎么选。

毕竟期房的时候谁能看出装修和社区品质？

最后靠的就是那点对开发商的信赖了。

不过，最后还是衷心希望深圳开发商们能多用点心，在看不出的地方和细节展示开发商的实力和诚意。

我相信认真做产品的人，最终才能得到所有人的认可。